Quorum assembleari: perché i millesimi pesano più del numero di persone

Quando si partecipa a un’assemblea condominiale, spesso si sente parlare di “quorum” e di “millesimi”. Per chi non ha dimestichezza con questi termini, può sembrare complicato capire quando una delibera è valida e quando invece l’assemblea non può decidere. In realtà, il meccanismo è più semplice di quanto sembri, ma nasconde un principio fondamentale: in condominio non conta solo quante persone sono presenti, ma soprattutto “quanto pesano” le loro quote.

Cosa sono i millesimi e perché sono importanti

I millesimi rappresentano il valore proporzionale di ciascuna proprietà rispetto all’intero edificio. Se un appartamento ha 80 millesimi e un altro ne ha 50, significa che il primo “vale” di più in termini di superficie, posizione o altri criteri stabiliti nelle tabelle millesimali.

Questo valore non serve solo a calcolare le spese: è anche la misura del peso di voto in assemblea. Un condomino con 100 millesimi ha un voto che pesa il doppio rispetto a chi ne possiede 50, indipendentemente dal fatto che siano entrambi una sola persona.

Come funzionano i quorum assembleari

Per capire se un’assemblea può deliberare validamente, bisogna verificare due tipi di quorum:

• Quorum costitutivo: è il numero minimo di partecipanti (in termini di millesimi e di condomini) necessario perché l’assemblea possa riunirsi validamente.
• Quorum deliberativo: è la maggioranza necessaria per approvare una decisione, sempre calcolata sia in base ai millesimi sia in base al numero di persone.

La legge prevede regole diverse a seconda che si tratti di prima o seconda convocazione e a seconda del tipo di decisione da prendere (ordinaria amministrazione, lavori straordinari, modifiche al regolamento, ecc.).

Perché i millesimi contano più delle “teste”

Il principio che emerge dalla giurisprudenza consolidata è che il criterio millesimale ha un peso preponderante rispetto al semplice conteggio delle persone. Questo significa che, anche se in assemblea ci sono tanti condomini presenti, se non rappresentano una quota millesimale sufficiente, l’assemblea potrebbe non essere valida.

Allo stesso modo, una delibera può essere approvata anche se il numero di condomini favorevoli è ridotto, purché questi rappresentino una quota millesimale adeguata secondo la legge.

Un esempio pratico

Immaginiamo un condominio con 10 proprietari. Cinque di loro possiedono appartamenti piccoli (in totale 300 millesimi), mentre gli altri cinque possiedono unità più grandi (in totale 700 millesimi). Se i cinque proprietari degli appartamenti grandi votano a favore di una delibera e gli altri cinque votano contro, la delibera passa comunque, perché i 700 millesimi prevalgono sui 300, anche se il numero di persone è identico.

Attenzione ai diversi tipi di maggioranza

Non tutte le delibere richiedono le stesse maggioranze. Per le decisioni ordinarie (come l’approvazione del bilancio o la nomina dell’amministratore in seconda convocazione) bastano maggioranze più semplici. Per interventi straordinari o modifiche importanti, invece, servono maggioranze qualificate, cioè quote millesimali e numeri di condomini più elevati.

È quindi fondamentale che chi redige il verbale indichi sempre con precisione quanti condomini erano presenti, quanti millesimi rappresentavano e come si è espressa la votazione, sia in termini di persone sia di millesimi.

In pratica

• In assemblea non basta contare le mani alzate: bisogna sempre verificare quanti millesimi rappresentano i voti favorevoli e contrari.
• Se hai una quota millesimale elevata, il tuo voto pesa di più rispetto a chi possiede quote minori, anche se siete entrambi una sola persona.
• Prima di partecipare all’assemblea, controlla sempre la convocazione per sapere se si tratta di prima o seconda convocazione: i quorum cambiano.
• Se una delibera ti sembra irregolare, verifica sul verbale se i quorum (sia di millesimi sia di condomini) sono stati rispettati: è uno dei motivi più comuni di impugnazione.
• In caso di dubbio, chiedi all’amministratore di chiarire come sono stati calcolati i quorum: è suo dovere fornire spiegazioni trasparenti a tutti i condomini.

Articolo informativo di carattere generale, non costituisce consulenza legale o fiscale su casi specifici.