Deleghe in assemblea: quando sono valide e quando invalidano le delibere

Partecipare all’assemblea di condominio è un diritto di ogni proprietario, ma non sempre è possibile essere presenti di persona. In questi casi si ricorre alla delega: un documento con cui si autorizza qualcun altro a votare al proprio posto. Ma cosa succede se una delega è irregolare, falsa o non rispetta le regole? E soprattutto, chi ha il compito di verificarne la validità?

Cos’è la delega condominiale

La delega è uno strumento previsto dalla legge che consente a un condomino assente di farsi rappresentare in assemblea da un’altra persona. Questa può essere un familiare, un altro condomino, un professionista o chiunque si ritenga di fiducia.

La delega deve essere:

• scritta (anche in forma libera, non serve necessariamente un atto notarile);
• specifica per quella determinata assemblea;
• firmata dal delegante;
• consegnata prima dell’inizio dell’assemblea.

In linea generale, il regolamento di condominio o la legge possono porre alcuni limiti: ad esempio, una stessa persona non può rappresentare più di un certo numero di condomini, e non tutti i soggetti possono ricevere deleghe (l’amministratore, ad esempio, può riceverle solo se è anche condomino).

Chi deve controllare le deleghe

Il controllo delle deleghe spetta innanzitutto al presidente dell’assemblea, coadiuvato dal segretario. All’inizio della riunione, il presidente verifica chi è presente di persona e chi è rappresentato per delega, controllando che i documenti siano formalmente in regola.

Anche gli altri condomini presenti possono sollevare dubbi o contestazioni sulla validità di una delega, ad esempio se sospettano che una firma sia falsa o che manchino i requisiti richiesti. In tal caso, il presidente deve valutare la questione e decidere se ammettere o meno il delegato al voto.

L’amministratore, pur non essendo il controllore principale, ha comunque un dovere di collaborazione e può segnalare eventuali irregolarità evidenti.

Quando una delega è irregolare

Una delega può presentare vari tipi di irregolarità:

• Delega falsa o contraffatta: la firma del delegante è stata falsificata;
• Delega generica: non indica chiaramente l’assemblea specifica per cui vale;
• Delega scaduta o revocata: il delegante aveva ritirato la delega ma il delegato si presenta comunque;
• Eccesso di deleghe: una persona rappresenta più condomini di quanti ne siano consentiti;
• Delega a soggetto non legittimato: ad esempio, l’amministratore che non è condomino.

Se il presidente ammette al voto una delega palesemente irregolare, e questa contribuisce a formare la maggioranza necessaria per approvare una delibera, quella decisione potrebbe essere impugnata.

Cosa succede se la delibera viene approvata con deleghe irregolari

Se una delibera viene presa grazie al voto di delegati non legittimati o con deleghe false, i condomini che ritengono di aver subito un danno possono impugnarla davanti al giudice entro 30 giorni dalla data dell’assemblea (o dalla comunicazione del verbale, se erano assenti).

Il giudice valuterà se l’irregolarità è stata determinante per il raggiungimento del quorum o per l’esito della votazione. Se la delega irregolare ha fatto la differenza tra l’approvazione e la bocciatura della delibera, questa può essere annullata.

Se invece la delibera sarebbe passata comunque anche senza quel voto, l’irregolarità potrebbe non avere conseguenze pratiche, anche se rimane comunque un comportamento scorretto.

Come difendersi

Per evitare problemi, è importante che:

• chi rilascia una delega lo faccia per iscritto, in modo chiaro, indicando data e convocazione specifica;
• chi riceve una delega si assicuri di rispettare i limiti previsti dal regolamento;
• il presidente dell’assemblea verifichi con attenzione le deleghe prima di ammettere i delegati al voto;
• i condomini presenti prestino attenzione e, in caso di dubbi, chiedano chiarimenti subito, facendo mettere a verbale eventuali contestazioni.

Se un condomino scopre dopo l’assemblea che qualcuno ha votato a suo nome senza delega, o con delega falsa, può sporgere denuncia e impugnare la delibera.

In pratica

• La delega deve essere scritta, specifica per l’assemblea e firmata dal delegante.
• Il presidente dell’assemblea ha il compito di verificare le deleghe prima di ammettere i delegati al voto.
• Se una delega è irregolare e ha influito sull’esito della votazione, la delibera può essere annullata dal giudice.
• I condomini presenti possono contestare le deleghe sospette durante l’assemblea, facendo mettere tutto a verbale.
• In caso di delega falsa o contraffatta, è possibile sporgere denuncia e impugnare la delibera entro 30 giorni.

Articolo informativo di carattere generale, non costituisce consulenza legale o fiscale su casi specifici.