Infiltrazioni d’acqua: quando rispondono sia il vicino che il condominio

Le infiltrazioni d’acqua rappresentano uno dei problemi più frequenti e fastidiosi della vita condominiale. Quando l’acqua penetra dal soffitto o dalle pareti, rovinando pavimenti, mobili e intonaci, la prima domanda è sempre la stessa: chi deve pagare i danni? La risposta non è sempre semplice, ma la giurisprudenza ha chiarito che in molti casi è possibile ottenere il risarcimento da più soggetti contemporaneamente.

Quando il danno ha più responsabili

Le infiltrazioni possono avere origini diverse: una tubatura difettosa nell’appartamento del vicino, un difetto di impermeabilizzazione del lastrico solare condominiale, oppure una combinazione di entrambi i fattori. In queste situazioni non sempre è facile individuare un unico responsabile.

Il principio generale del nostro ordinamento prevede che quando più soggetti hanno concorso a causare un danno, ciascuno di essi è responsabile per l’intero ammontare nei confronti del danneggiato. Questo si chiama “responsabilità solidale” e significa che chi ha subito il danno può chiedere l’intero risarcimento anche a uno solo dei responsabili, lasciando poi a quest’ultimo il compito di rivalersi sugli altri.

Il caso delle parti comuni difettose

Quando l’infiltrazione deriva da un difetto delle parti comuni dell’edificio (come il tetto, il lastrico solare, le tubature principali o le facciate), la responsabilità ricade sul condominio. In pratica, sarà il condominio nella sua interezza a dover risarcire il danno, con una spesa che verrà poi ripartita tra tutti i condòmini secondo le quote millesimali.

Se però il difetto della parte comune si somma a una negligenza del singolo proprietario dell’appartamento sovrastante (ad esempio, per non aver segnalato tempestivamente una perdita o per aver eseguito lavori non a regola d’arte), entrambi i soggetti possono essere chiamati a rispondere.

La responsabilità del singolo condòmino

Il proprietario dell’appartamento dal quale proviene l’infiltrazione ha l’obbligo di mantenere in buono stato gli impianti privati e di intervenire tempestivamente in caso di guasti. Se l’acqua proviene da un suo tubo rotto, da un elettrodomestico difettoso o da una cattiva manutenzione del bagno, la responsabilità è sua.

Anche in questo caso, però, se il danno è stato aggravato da un difetto delle parti comuni (ad esempio, l’assenza di adeguate barriere impermeabili), il danneggiato può rivolgersi sia al vicino che al condominio.

Come agire in concreto

Di fronte a un’infiltrazione, è fondamentale documentare tutto con attenzione: fotografie, perizie tecniche, testimonianze. Spesso è necessario l’intervento di un tecnico per accertare l’origine del problema e stabilire le responsabilità.

La richiesta di risarcimento può essere indirizzata a tutti i soggetti che si ritengono responsabili, anche contemporaneamente. Sarà poi eventualmente il giudice, in caso di controversia, a stabilire in quale misura ciascuno ha contribuito al danno.

In pratica

• Documentate subito il danno con foto dettagliate e, se possibile, fate intervenire un tecnico per accertare l’origine dell’infiltrazione.
• Informate tempestivamente sia l’amministratore che il proprietario dell’appartamento sovrastante, possibilmente con una comunicazione scritta (raccomandata o PEC).
• Richiedete un sopralluogo congiunto per verificare lo stato delle parti comuni e degli impianti privati coinvolti.
• Se le responsabilità sono condivise, potete chiedere il risarcimento sia al singolo condòmino che al condominio, che risponderanno in solido per l’intero importo.
• Conservate tutte le ricevute delle spese sostenute per riparare i danni: saranno necessarie per quantificare il risarcimento.

Articolo informativo di carattere generale, non costituisce consulenza legale o fiscale su casi specifici.