Ecobonus in condominio: cosa sapere per il 2026 e il 2027

L’ecobonus è uno degli strumenti fiscali più utilizzati dai condomìni per migliorare l’efficienza energetica degli edifici e ridurre i costi in bolletta. Si tratta di una detrazione fiscale che premia chi investe in interventi di riqualificazione energetica, dal cappotto termico alla sostituzione della caldaia condominiale. Con l’evoluzione normativa degli ultimi anni, è importante capire come funziona oggi e cosa ci aspetta nel prossimo futuro.

Cos’è l’ecobonus e come funziona

L’ecobonus consente di detrarre dall’IRPEF o dall’IRES una percentuale delle spese sostenute per interventi che migliorano l’efficienza energetica di un edificio. La detrazione viene ripartita in più anni (generalmente dieci rate annuali di pari importo) e spetta a chi sostiene effettivamente la spesa: nel caso di un condominio, quindi, ciascun condomino potrà detrarre la propria quota in base ai millesimi o ai criteri stabiliti dall’assemblea.

Le percentuali di detrazione variano a seconda del tipo di intervento e del periodo in cui viene realizzato. Negli ultimi anni abbiamo assistito a percentuali molto generose (fino al 110% con il Superbonus), ma la normativa sta progressivamente rientrando verso livelli più sostenibili per le casse pubbliche.

Quali interventi rientrano nell’ecobonus condominiale

Gli interventi agevolabili sono numerosi e riguardano principalmente il miglioramento dell’involucro edilizio e degli impianti. Tra i più comuni in ambito condominiale troviamo:

• Isolamento termico delle superfici opache (il cosiddetto cappotto termico su facciate, tetti o solai)
• Sostituzione di infissi e serramenti con modelli a maggiore isolamento
• Installazione o sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione, pompe di calore o sistemi ibridi
• Installazione di pannelli solari termici per la produzione di acqua calda
• Sostituzione di scaldacqua tradizionali con pompe di calore dedicate
• Installazione di sistemi di building automation per il controllo e la gestione degli impianti

Per accedere alla detrazione è necessario che gli interventi rispettino precisi requisiti tecnici (indicati in decreti ministeriali) e che portino a un effettivo miglioramento della classe energetica dell’edificio o a una riduzione del fabbisogno energetico.

Cosa cambia nel 2026 e nel 2027

La normativa fiscale sulle detrazioni edilizie è in continua evoluzione. Dopo la fase espansiva del Superbonus, il legislatore sta gradualmente riducendo le aliquote e rivedendo le modalità di accesso agli incentivi.

Per il biennio 2026-2027, le indicazioni generali prevedono un progressivo rientro verso percentuali di detrazione più contenute. È probabile che l’ecobonus tradizionale rimanga attivo con aliquote differenziate (ad esempio 65% o 50% a seconda del tipo di intervento), mentre il Superbonus, già ridimensionato negli anni precedenti, potrebbe essere ulteriormente limitato o riservato a categorie specifiche di beneficiari.

Un altro aspetto importante riguarda le modalità di fruizione della detrazione. Negli ultimi anni era possibile optare per lo sconto in fattura o la cessione del credito, meccanismi che permettevano di non anticipare l’intera somma. Queste opzioni sono state progressivamente limitate e potrebbero non essere più disponibili o essere soggette a vincoli stringenti. Questo significa che molti condomìni dovranno tornare alla detrazione diretta in dichiarazione dei redditi, con la necessità di disporre della liquidità necessaria per pagare i lavori.

Come muoversi: documenti e adempimenti

Per beneficiare dell’ecobonus è fondamentale rispettare una serie di passaggi burocratici. Innanzitutto, prima di avviare i lavori, è necessario acquisire l’attestato di prestazione energetica (APE) dell’edificio nello stato di fatto. Al termine dei lavori, servirà un nuovo APE che dimostri il miglioramento ottenuto.

Tutti i pagamenti devono essere effettuati tramite bonifico bancario o postale parlante, che riporti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione e il numero di partita IVA o codice fiscale del soggetto a favore del quale è effettuato il bonifico. Le fatture e le ricevute dei bonifici vanno conservate con cura.

Inoltre, è necessario trasmettere all’ENEA (Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile) una comunicazione con i dati dell’intervento entro 90 giorni dalla fine dei lavori. Senza questa comunicazione, la detrazione non può essere riconosciuta.

Il ruolo dell’assemblea condominiale

La decisione di avviare lavori di riqualificazione energetica spetta all’assemblea dei condomini. A seconda del tipo di intervento, possono essere richieste maggioranze diverse: per interventi di manutenzione straordinaria o innovazioni, in genere serve la maggioranza dei presenti in assemblea che rappresenti almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio (in seconda convocazione). Per interventi più incisivi, le maggioranze possono essere più elevate.

È compito dell’amministratore informare i condomini sulle opportunità fiscali, raccogliere i preventivi, gestire i rapporti con i tecnici e le imprese, e assicurarsi che tutti gli adempimenti burocratici vengano rispettati. Una buona comunicazione e una gestione trasparente sono essenziali per evitare incomprensioni e contenziosi.

In pratica

• Verifica in assemblea quali interventi di efficientamento energetico potrebbero essere utili per il tuo condominio e quali detrazioni sono ancora disponibili per il periodo in cui intendete realizzarli.
• Affidati a tecnici qualificati (ingegneri, architetti, geometri) per la progettazione e la direzione lavori: solo così avrai la certezza che i requisiti tecnici per accedere all’ecobonus siano rispettati.
• Conserva con cura tutta la documentazione: fatture, bonifici parlanti, APE, asseverazioni tecniche e comunicazioni ENEA. In caso di controlli fiscali, sarà necessario dimostrare la regolarità degli interventi.
• Informati per tempo sulle modalità di fruizione della detrazione (diretta, sconto in fattura, cessione del credito) e valuta con l’amministratore e gli altri condomini quale opzione è più vantaggiosa e praticabile.
• Tieni d’occhio le novità normative: la legislazione sugli incentivi edilizi cambia frequentemente, e quello che vale oggi potrebbe non valere più tra qualche mese. Un confronto periodico con un commercialista o un CAF può aiutarti a pianificare al meglio.

Articolo informativo di carattere generale, non costituisce consulenza legale o fiscale su casi specifici.