Categoria: Portineria, scale e androne

Il portone d’ingresso di un condominio è uno degli elementi più importanti per la sicurezza dell’edificio. Eppure, in alcuni stabili capita che qualcuno proponga di tenerlo sempre aperto, magari per comodità o per evitare problemi con le chiavi. Ma questa decisione può essere presa a maggioranza in assemblea?

La risposta, secondo l’orientamento consolidato della giurisprudenza, è no. Una delibera assembleare che disponga di tenere il portone sempre aperto, rinunciando di fatto alla sua funzione di chiusura e protezione, può essere impugnata dai condomini contrari.

Perché il portone deve restare chiuso

Il portone condominiale svolge una funzione essenziale: quella di proteggere l’edificio e i suoi abitanti da intrusioni indesiderate. Questa funzione rientra tra le caratteristiche fondamentali della parte comune e contribuisce alla sicurezza di tutti.

Decidere di lasciarlo sempre aperto significa alterare profondamente la natura e la destinazione di questo elemento comune. Non si tratta di una semplice modifica delle modalità d’uso, ma di una vera e propria rinuncia a una funzione protettiva che appartiene a tutti i condomini.

Serve l’unanimità, non la maggioranza

Per questa ragione, i tribunali hanno più volte stabilito che una decisione del genere non può essere presa con le normali maggioranze assembleari. Servirebbero invece il consenso unanime di tutti i condomini, proprio perché si tratta di una modifica sostanziale che incide sui diritti di ciascuno.

La maggioranza assembleare può decidere su molte questioni ordinarie, ma non può imporre scelte che alterino in modo significativo la destinazione o la funzione delle parti comuni, soprattutto quando questo comporta una riduzione della sicurezza.

Le ragioni della tutela

Questa tutela si basa su alcuni principi fondamentali del diritto condominiale:

• Ogni condomino ha diritto alla sicurezza del proprio immobile e delle parti comuni
• Le modifiche che alterano la destinazione delle parti comuni richiedono il consenso di tutti
• La maggioranza non può imporre ai singoli una riduzione delle condizioni di sicurezza
• Il portone chiuso rappresenta una forma di protezione alla quale nessuno può essere costretto a rinunciare

Chi si oppone a una delibera che impone di tenere il portone sempre aperto ha quindi buone ragioni per impugnarla davanti all’autorità giudiziaria.

Alternative praticabili

Se in condominio emergono esigenze particolari, esistono soluzioni che non sacrificano la sicurezza:

• Installare un sistema di apertura automatica con videocitofono
• Dotarsi di badge o chiavi elettroniche più pratiche
• Prevedere orari limitati di apertura per attività specifiche (traslochi, consegne)
• Migliorare la manutenzione della serratura se ci sono problemi tecnici

Queste soluzioni possono conciliare le esigenze di praticità con il diritto alla sicurezza di tutti.

In pratica

• Una delibera che impone di tenere il portone sempre aperto può essere impugnata dai condomini contrari
• Per una decisione del genere servirebbe l’unanimità, non basta la maggioranza assembleare
• Il portone ha una funzione di sicurezza che appartiene a tutti e non può essere eliminata per volontà della maggioranza
• Esistono soluzioni tecnologiche che permettono di migliorare la praticità senza rinunciare alla protezione
• Se la delibera è già stata approvata, i condomini dissenzienti hanno tempi limitati per impugnarla (di norma trenta giorni dalla ricezione del verbale)

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Articolo informativo di carattere generale, non costituisce consulenza legale o fiscale su casi specifici.

Capita in alcuni condomìni che un proprietario metta a disposizione gratuitamente un proprio appartamento per ospitare il portiere. Una situazione che solleva una domanda legittima: chi sostiene questo sacrificio ha diritto a un compenso da parte del condominio?

La questione dell’alloggio per il portiere

Quando il condominio decide di avere un portiere, spesso sorge il problema di dove farlo alloggiare. In alcuni edifici esiste già un locale portineria con annesso alloggio, ma non sempre è così. In questi casi può accadere che un condomino si offra di mettere a disposizione un proprio appartamento, rinunciando così all’uso personale o alla possibilità di affittarlo a terzi.

Questa scelta, apparentemente generosa, comporta in realtà un sacrificio economico concreto: il proprietario perde il diritto di utilizzare o trarre profitto dalla propria proprietà.

Il diritto all’indennizzo

In linea generale, quando un condomino mette gratuitamente a disposizione del condominio un proprio bene per un servizio comune, ha diritto a ricevere un indennizzo adeguato. Questo principio si basa su una logica di equità: non è giusto che un singolo proprietario sostenga da solo un onere che avvantaggia tutti.

L’indennizzo non è automatico, ma deve essere richiesto. Il proprietario può rivolgersi all’amministratore o all’assemblea per formalizzare la richiesta, documentando il valore di mercato dell’immobile ceduto in uso.

Come si calcola l’indennizzo

Il calcolo dell’indennizzo tiene conto di diversi fattori:

• Il valore locativo dell’appartamento, cioè quanto si potrebbe ricavare affittandolo sul mercato
• La durata dell’utilizzo da parte del portiere
• Le eventuali spese di manutenzione ordinaria che il proprietario continua a sostenere
• La perdita del godimento personale dell’immobile

Non esiste una formula fissa: ogni caso va valutato in base alle caratteristiche specifiche dell’alloggio e del mercato immobiliare locale.

Chi paga l’indennizzo

L’indennizzo è una spesa condominiale che viene ripartita tra tutti i condomini secondo le quote millesimali, esattamente come avviene per lo stipendio del portiere. Si tratta infatti di un costo legato al servizio di portierato, che per sua natura è a beneficio di tutti.

L’assemblea condominiale deve deliberare in merito, stabilendo l’importo dell’indennizzo e le modalità di pagamento. Serve la maggioranza ordinaria, quella prevista per le spese di gestione dei servizi comuni.

Quando l’indennizzo non spetta

Ci sono situazioni in cui il diritto all’indennizzo può essere escluso o ridotto:

• Se il proprietario ha già accettato per iscritto di cedere l’alloggio gratuitamente, senza riserve
• Se l’assemblea aveva già deliberato diversamente e il proprietario aveva accettato
• Se l’alloggio è comunque inutilizzabile per altri scopi (ad esempio per vincoli o condizioni particolari)

In ogni caso, è sempre meglio mettere tutto per iscritto fin dall’inizio, per evitare incomprensioni future.

In pratica

• Se metti a disposizione del portiere un tuo appartamento, hai generalmente diritto a un indennizzo che copra il mancato guadagno
• Formalizza subito la richiesta all’amministratore, preferibilmente per iscritto, indicando il valore locativo dell’immobile
• L’indennizzo deve essere deliberato dall’assemblea e ripartito tra tutti i condomini come spesa ordinaria
• Conserva documentazione sul valore di mercato dell’alloggio (annunci simili, perizie) per sostenere la tua richiesta
• Se il condominio rifiuta un indennizzo ragionevole, puoi valutare di rivolgerti a un legale per tutelare i tuoi diritti

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In molti condomìni esiste un alloggio destinato storicamente al portiere. Con il tempo, però, la figura del portiere residente è diventata sempre più rara: spesso il servizio è affidato a personale esterno, oppure viene soppresso del tutto. A quel punto sorge una domanda: che fine fa l’appartamento del portiere? E se il condominio decide di affittarlo o destinarlo ad altro uso, chi ha diritto a beneficiarne?

La casa del portiere: proprietà comune o esclusiva?

L’alloggio del portiere è generalmente considerato parte comune del condominio, al pari dell’androne, delle scale o del cortile. Questo significa che appartiene a tutti i condomini in proporzione alle loro quote di proprietà. Quando l’alloggio non serve più per il portiere, il condominio può decidere di affittarlo a terzi o destinarlo ad altri scopi comuni (ad esempio, ripostiglio, sala riunioni, locale biciclette).

Se l’assemblea approva l’affitto dell’alloggio, i proventi derivanti dal canone spettano a tutti i condomini. Ma secondo quali criteri vanno ripartiti questi introiti?

Indennizzo sui millesimi o sulla quota di proprietà?

È qui che nasce spesso la confusione. In condominio siamo abituati a ragionare in millesimi: le spese ordinarie si ripartiscono così, i voti in assemblea pure. Verrebbe quindi spontaneo pensare che anche i proventi dell’affitto vadano divisi secondo le tabelle millesimali.

Tuttavia, la giurisprudenza ha chiarito che, quando si tratta di frutti derivanti da un bene comune (come il canone di locazione dell’alloggio del portiere), il criterio corretto è quello della quota di proprietà effettiva, non dei millesimi d’uso. In altre parole, ciascun condomino ha diritto a una parte del canone proporzionale alla sua quota di comproprietà sull’immobile comune, che può non coincidere con i millesimi attribuiti per le spese generali.

Perché questa distinzione?

I millesimi sono uno strumento pratico per ripartire costi e oneri legati all’uso e alla manutenzione delle parti comuni. La quota di proprietà, invece, rappresenta il diritto reale che ciascuno ha sul bene comune. Quando il bene comune produce un reddito (come un affitto), questo va distribuito secondo il diritto di proprietà, non secondo l’uso o il godimento.

È una differenza sottile ma importante: i millesimi misurano quanto ciascuno “pesa” nelle decisioni e nelle spese; la quota di proprietà misura quanto ciascuno “possiede” del bene comune.

Cosa succede se il condominio ha già ripartito l’indennizzo sui millesimi?

Se il condominio ha distribuito i proventi dell’affitto in base ai millesimi generali, un condomino che si senta danneggiato (perché la sua quota di proprietà è maggiore dei suoi millesimi) potrebbe contestare la ripartizione. In tal caso, potrebbe essere necessario ricalcolare gli importi e procedere a conguagli.

Per evitare problemi, è consigliabile che l’amministratore verifichi in anticipo quale sia il criterio corretto da applicare, eventualmente consultando un tecnico o un legale, e che l’assemblea deliberi in modo chiaro e trasparente.

In pratica

• L’alloggio del portiere è parte comune: appartiene a tutti i condomini in proporzione alle loro quote di proprietà.
• Se viene affittato, i proventi spettano ai condomini: non al condominio come ente, ma ai singoli proprietari.
• Il criterio di ripartizione è la quota di proprietà reale: non i millesimi d’uso o generali.
• Verificare prima di deliberare: l’amministratore dovrebbe accertarsi del criterio corretto e comunicarlo chiaramente in assemblea.
• Attenzione ai conguagli: se la ripartizione è stata fatta in modo errato, potrebbe essere necessario correggerla successivamente.

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Articolo informativo di carattere generale, non costituisce consulenza legale o fiscale su casi specifici.