Categoria: Bonus e fisco

Chi ha avviato lavori condominiali con il Superbonus si è probabilmente imbattuto nella sigla SAL, ovvero Stato di Avanzamento Lavori. Si tratta di un passaggio tecnico fondamentale per ottenere le agevolazioni fiscali, ma non sempre è chiaro cosa si possa includere e cosa no, soprattutto quando si parla di forniture a piè d’opera.

Cosa sono i SAL nel Superbonus

Gli stati di avanzamento lavori sono certificazioni che attestano quanto del cantiere è stato effettivamente completato. Nel contesto del Superbonus, i SAL servono per:

• Frazionare i pagamenti e le relative detrazioni fiscali
• Permettere la cessione del credito o lo sconto in fattura in più tranche
• Monitorare l’avanzamento dell’intervento

La normativa prevede che ogni SAL debba rappresentare almeno il 30% dell’intervento complessivo, con un massimo di due stati intermedi oltre al saldo finale.

Le forniture a piè d’opera: cosa significa

Per “forniture a piè d’opera” si intendono i materiali edili già consegnati e depositati in cantiere, ma non ancora installati o utilizzati. Pensiamo ad esempio a pannelli isolanti, infissi, caldaie o altri componenti che attendono di essere messi in opera.

La domanda che molti condomìni si pongono è: questi materiali possono essere conteggiati nel calcolo del SAL anche se non sono ancora stati installati?

Quando le forniture possono essere conteggiate

In linea generale, la normativa fiscale e le prassi tecniche stabiliscono che per il calcolo degli stati di avanzamento lavori si debba fare riferimento ai lavori effettivamente eseguiti. Questo principio vale anche per il Superbonus.

Le forniture a piè d’opera possono essere incluse nel SAL solo se:

• Sono state regolarmente pagate e documentate
• Sono state effettivamente consegnate in cantiere
• Sono specificamente destinate all’intervento agevolato
• Il direttore dei lavori ne attesta la presenza e la conformità al progetto

Tuttavia, nella maggior parte dei casi, i tecnici e i professionisti incaricati tendono a includere nel SAL solo i lavori già realizzati, considerando le forniture non ancora installate solo al momento della loro effettiva messa in opera. Questo approccio prudenziale riduce i rischi di contestazioni in fase di controllo.

Il ruolo del direttore dei lavori

Il direttore dei lavori ha un ruolo centrale nella certificazione dei SAL. È lui che verifica:

• L’effettivo avanzamento dei lavori
• La conformità delle opere al progetto approvato
• La presenza e la qualità dei materiali

Spetta quindi al professionista incaricato valutare caso per caso se e come conteggiare le forniture già presenti in cantiere, sempre nel rispetto delle normative fiscali e tecniche applicabili.

Attenzione alla documentazione

Qualunque sia l’approccio scelto, è fondamentale conservare tutta la documentazione relativa a:

• Ordini e fatture delle forniture
• Bolle di consegna
• Certificazioni di conformità dei materiali
• Attestazioni del direttore lavori
• Fotografie del cantiere nelle varie fasi

Questa documentazione potrebbe essere richiesta in caso di controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate o di altri enti competenti.

In pratica

• I SAL certificano l’avanzamento reale dei lavori e permettono di frazionare detrazioni e cessioni del credito nel Superbonus.
• Le forniture a piè d’opera possono essere conteggiate solo se pagate, consegnate e certificate dal direttore lavori, ma l’approccio più prudente è includerle solo dopo l’installazione.
• Ogni SAL deve rappresentare almeno il 30% dell’intervento complessivo; sono ammessi al massimo due stati intermedi oltre al saldo.
• Il direttore dei lavori è la figura chiave per la certificazione: affidatevi alle sue valutazioni tecniche.
• Conservate sempre tutta la documentazione di cantiere: fatture, bolle, certificazioni e fotografie sono essenziali in caso di controlli.

---

Articolo informativo di carattere generale, non costituisce consulenza legale o fiscale su casi specifici.

Chi ha usufruito di bonus edilizi sa bene quanto sia importante la documentazione: non basta completare i lavori, bisogna anche conservare con cura tutti i documenti che provano il diritto alla detrazione. In caso di controlli fiscali, infatti, l’Agenzia delle Entrate può richiedere di dimostrare ogni passaggio, dalla delibera assembleare alle ricevute di pagamento.

Vediamo quali documenti è fondamentale conservare e per quanto tempo.

Perché la documentazione è così importante

I bonus edilizi (superbonus, ecobonus, sismabonus, bonus facciate e altri) sono agevolazioni fiscali che lo Stato riconosce a chi esegue determinati lavori. Per loro natura, questi benefici possono essere oggetto di verifiche da parte dell’amministrazione finanziaria, che ha il diritto di controllare se i requisiti sono stati rispettati e se le spese dichiarate corrispondono al vero.

Senza la documentazione adeguata, si rischia di perdere il diritto alla detrazione e di dover restituire quanto già fruito, con sanzioni e interessi.

Quali documenti conservare

La lista può variare leggermente a seconda del tipo di bonus, ma in linea generale è necessario tenere:

• Delibera assembleare: se i lavori riguardano le parti comuni, serve la delibera che autorizza l’intervento e la ripartizione delle spese
• Titoli abilitativi: CILA, SCIA, permesso di costruire o altro documento che autorizza i lavori, quando necessario
• Asseverazioni tecniche: relazioni di tecnici abilitati che certificano il rispetto dei requisiti tecnici (ad esempio per l’ecobonus o il sismabonus)
• Fatture e ricevute di pagamento: tutti i documenti fiscali relativi alle spese sostenute, con descrizione dettagliata dei lavori
• Bonifici parlanti: le ricevute dei bonifici bancari o postali specifici per ristrutturazioni edilizie, con causale corretta e dati del beneficiario
• Comunicazioni all’ENEA: per interventi di efficienza energetica, la ricevuta della comunicazione obbligatoria
• Visto di conformità e asseverazione di congruità: per alcuni bonus, documenti rilasciati da commercialisti o tecnici che attestano la correttezza delle spese
• Visure catastali e documenti di proprietà: per dimostrare la titolarità o il diritto reale sull’immobile

Per quanto tempo conservarli

La regola generale prevede di conservare tutta la documentazione fino alla conclusione dei termini di accertamento fiscale. In pratica:

• Per le detrazioni ripartite in più anni (ad esempio dieci anni per molti bonus), i documenti vanno conservati fino al 31 dicembre del quinto anno successivo alla presentazione della dichiarazione in cui è stata indicata l’ultima rata di detrazione
• In caso di cessione del credito o sconto in fattura, è prudente conservare tutto per almeno dieci anni dall’operazione, dato che i controlli possono riguardare anche i cessionari

In sostanza, chi ha fruito di un bonus nel 2022 e lo detrae in dieci anni (fino al 2031) dovrebbe conservare i documenti almeno fino al 2036.

Organizzare la documentazione

Può sembrare complicato, ma con un po’ di metodo diventa gestibile:

• Crea una cartella fisica o digitale dedicata al bonus, con sottocartelle per tipologia di documento (delibere, fatture, bonifici, asseverazioni)
• Conserva sempre copie multiple: una cartacea e una digitale, meglio se su più supporti (computer e cloud)
• Chiedi all’amministratore di condominio o al tecnico una checklist dei documenti necessari per il tuo specifico intervento
• Verifica periodicamente di avere tutto: meglio accorgersi subito di eventuali mancanze

In pratica

• Conserva tutto: delibere, fatture, bonifici, asseverazioni, comunicazioni ENEA e titoli edilizi. Ogni documento può essere richiesto in caso di controllo
• Tieni i documenti per almeno dieci anni dalla fine della detrazione o dalla cessione del credito, per stare tranquilli
• Organizza bene la documentazione: crea cartelle dedicate e conserva copie sia cartacee che digitali
• Chiedi aiuto ai professionisti: amministratore, commercialista e tecnici possono fornirti una lista precisa di ciò che serve
• Non sottovalutare l’importanza della conservazione: senza documenti adeguati, il bonus può essere perso anche se i lavori sono stati eseguiti correttamente

---

Articolo informativo di carattere generale, non costituisce consulenza legale o fiscale su casi specifici.

Il superbonus ha rappresentato un’opportunità senza precedenti per riqualificare gli edifici, ma ha anche portato con sé una serie di criticità che stanno generando un numero crescente di contenziosi. Tra proprietari, condomìni, imprese e professionisti, le controversie si moltiplicano e riguardano aspetti tecnici, amministrativi e fiscali complessi.

Perché nascono i contenziosi sul superbonus

Le dispute legate al superbonus hanno origini diverse. Spesso derivano da una cattiva comunicazione tra le parti coinvolte, da aspettative non allineate o da problemi emersi durante l’esecuzione dei lavori. In altri casi, il nodo è di natura fiscale: la cessione del credito e lo sconto in fattura hanno creato situazioni intricate, soprattutto quando le banche o altri intermediari hanno bloccato le operazioni.

Un altro terreno fertile per i conflitti è rappresentato dalle delibere assembleari. Non sempre tutti i condomini sono d’accordo sull’opportunità di avviare i lavori, sulle modalità di ripartizione delle spese residue o sulle scelte tecniche. Inoltre, quando emergono vizi costruttivi o difformità rispetto al progetto approvato, è facile che nascano contestazioni tra committenti e imprese.

I punti più critici

Tra le questioni che più frequentemente finiscono nelle aule dei tribunali o sui tavoli di mediazione, spiccano:

• Difformità dei lavori: quando l’opera realizzata non corrisponde a quanto pattuito o presenta difetti evidenti, i condomini possono rivalersi sull’impresa o sui tecnici incaricati.
• Mancato riconoscimento del bonus: se l’Agenzia delle Entrate contesta la legittimità delle detrazioni, le conseguenze ricadono su tutti i beneficiari, generando tensioni e richieste di risarcimento.
• Cessione del credito bloccata: molti condomìni si sono trovati con lavori completati ma senza la possibilità di cedere il credito, costringendoli a sostenere spese impreviste.
• Responsabilità dei professionisti: asseverazioni errate o visti di conformità non corretti possono esporre tecnici e amministratori a contestazioni e richieste di danni.

Come orientarsi

Di fronte a questa complessità, è fondamentale agire con prudenza e consapevolezza. Prima di avviare qualsiasi intervento, è essenziale verificare con attenzione i requisiti tecnici e normativi, affidandosi a professionisti qualificati e di comprovata esperienza. La documentazione deve essere completa e conservata con cura: contratti, asseverazioni, delibere assembleari e ogni comunicazione rilevante possono fare la differenza in caso di contestazione.

In caso di dubbi o problemi, è consigliabile cercare una soluzione bonaria attraverso il dialogo tra le parti. La mediazione, obbligatoria in molti casi prima di ricorrere al giudice, può rappresentare uno strumento efficace per risolvere le controversie in tempi più rapidi e con costi inferiori rispetto a una causa ordinaria.

In pratica

• Prima di deliberare lavori in superbonus, informatevi a fondo su requisiti, procedure e rischi, consultando professionisti esperti.
• Conservate tutta la documentazione relativa ai lavori: contratti, fatture, asseverazioni, delibere e comunicazioni con imprese e tecnici.
• Se emergono problemi, cercate prima un confronto diretto con le controparti, evitando di irrigidire subito le posizioni.
• Valutate la mediazione come strumento per risolvere le controversie in modo più veloce ed economico rispetto a un giudizio.
• In caso di contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate o di blocchi nella cessione del credito, rivolgetevi tempestivamente a un professionista per tutelare i vostri diritti.

---

Articolo informativo di carattere generale, non costituisce consulenza legale o fiscale su casi specifici.

La sostituzione di finestre e infissi rappresenta uno degli interventi più efficaci per migliorare l’efficienza energetica della propria abitazione. Nel 2026 sarà ancora possibile accedere a incentivi fiscali per questo tipo di lavori, anche se con regole e percentuali diverse rispetto al passato. Vediamo come orientarsi tra le opportunità disponibili.

Cosa si intende per bonus infissi

Con il termine “bonus infissi” si fa riferimento alle agevolazioni fiscali previste per la sostituzione di finestre, porte-finestre, scuri e persiane, purché questi interventi migliorino le prestazioni energetiche dell’immobile. Non si tratta di un bonus a sé stante, ma di una detrazione che rientra in misure più ampie di riqualificazione energetica.

Gli infissi devono rispettare determinati requisiti tecnici, in particolare valori di trasmittanza termica stabiliti dalla normativa, e l’intervento deve essere certificato da un tecnico abilitato.

Le detrazioni disponibili nel 2026

A partire dal 2025 e per gli anni successivi, il panorama delle agevolazioni si è semplificato rispetto al periodo precedente. In linea generale, per la sostituzione degli infissi è possibile accedere a:

• Detrazione per ristrutturazione edilizia al 50% (o percentuali ridotte per alcuni immobili), con limite di spesa variabile
• Ecobonus per interventi di riqualificazione energetica, con percentuali che dipendono dal tipo di immobile e dalle caratteristiche dell’intervento

Le percentuali e i massimali di spesa possono variare a seconda che si tratti di prima casa, seconde case o immobili condominiali. È importante verificare la normativa aggiornata al momento dell’intervento.

Requisiti e documenti necessari

Per accedere alle detrazioni è necessario rispettare alcuni passaggi fondamentali:

• Gli infissi devono delimitare un volume riscaldato verso l’esterno o verso vani non riscaldati
• Occorre conservare la documentazione tecnica che attesti il miglioramento delle prestazioni energetiche
• I pagamenti devono essere tracciabili (bonifico parlante con causale specifica)
• Va presentata la comunicazione ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori
• Serve l’asseverazione di un tecnico abilitato per certificare i requisiti

In condominio, se l’intervento riguarda parti comuni, sarà l’amministratore a occuparsi degli adempimenti, mentre per i lavori sulle singole unità immobiliari ogni proprietario procede autonomamente.

Perché conviene ancora intervenire

Nonostante la riduzione delle percentuali di detrazione rispetto agli anni passati, sostituire gli infissi rimane un investimento vantaggioso per diversi motivi:

• Il risparmio energetico si traduce in bollette più leggere nel tempo
• Migliora il comfort abitativo, riducendo dispersioni termiche e rumori esterni
• Aumenta il valore commerciale dell’immobile
• La detrazione fiscale riduce comunque in modo significativo il costo dell’intervento

Chi rimanda troppo rischia di trovarsi con percentuali di detrazione ancora più basse o con bonus non più disponibili negli anni futuri.

In pratica

• Verifica con un tecnico se i tuoi infissi attuali sono obsoleti e quanto potresti risparmiare con la sostituzione
• Richiedi più preventivi confrontando non solo i prezzi ma anche le caratteristiche tecniche degli infissi proposti
• Assicurati che l’impresa rilasci tutta la documentazione necessaria per la detrazione
• Conserva fatture, bonifici e certificazioni per almeno dieci anni (durata della detrazione)
• Se vivi in condominio e vuoi sostituire le finestre della tua unità, verifica prima che non servano autorizzazioni condominiali per modifiche estetiche visibili dall’esterno

---

Articolo informativo di carattere generale, non costituisce consulenza legale o fiscale su casi specifici.

Il bonus acqua potabile è un’agevolazione pensata per incentivare l’installazione di sistemi di filtraggio e miglioramento dell’acqua domestica, con l’obiettivo di ridurre il consumo di plastica e promuovere l’utilizzo dell’acqua di rete. Anche i condomìni possono accedere a questo contributo, che può rappresentare un aiuto concreto per affrontare i costi legati al miglioramento degli impianti idrici comuni.

Cos’è il bonus acqua potabile

Si tratta di un credito d’imposta riconosciuto per le spese sostenute nell’acquisto e nell’installazione di sistemi di filtraggio, mineralizzazione, raffreddamento e addizione di anidride carbonica alimentare dell’acqua potabile. L’agevolazione è stata introdotta per favorire comportamenti più sostenibili e ridurre l’uso di contenitori di plastica monouso.

Il bonus copre una parte delle spese documentate e può essere richiesto sia da privati cittadini che da condomìni per interventi sulle parti comuni dell’edificio.

Come funziona per i condomìni

Nel caso dei condomìni, il bonus può essere richiesto per l’installazione di sistemi di depurazione o miglioramento dell’acqua nelle aree comuni, come ad esempio:

• Sistemi di filtraggio installati nell’impianto idrico centralizzato
• Erogatori di acqua filtrata posizionati in aree comuni accessibili ai condomini
• Dispositivi per la riduzione del calcare o per il miglioramento organolettico dell’acqua

L’amministratore di condominio può gestire la pratica per conto di tutti i proprietari, presentando la documentazione necessaria e ripartendo poi il beneficio fiscale tra i condomini in base ai millesimi o ad altri criteri stabiliti dall’assemblea.

Chi ha diritto al bonus

Possono accedere al bonus:

• Persone fisiche maggiorenni residenti in Italia
• Soggetti esercenti attività d’impresa, arti e professioni
• Enti non commerciali, compresi i condomìni

Nel caso specifico dei condomìni, il diritto spetta all’edificio in quanto tale, rappresentato dall’amministratore, e il beneficio viene poi suddiviso tra i singoli condomini che hanno sostenuto la spesa.

Quali spese sono ammesse

Il bonus copre le spese per:

• Acquisto e installazione di sistemi di filtraggio, mineralizzazione, raffreddamento e/o addizione di anidride carbonica
• Opere di adattamento dell’impianto idrico necessarie per l’installazione
• Spese di progettazione e sopralluogo tecnico

Non sono invece ammesse le spese per l’acquisto di semplici caraffe filtranti o per la manutenzione ordinaria degli impianti.

Come richiedere il bonus

La procedura prevede generalmente questi passaggi:

• Conservare tutta la documentazione delle spese sostenute (fatture, ricevute, bonifici)
• Verificare le modalità e i tempi di presentazione della domanda, che possono variare di anno in anno
• Presentare la comunicazione all’Agenzia delle Entrate attraverso i canali telematici indicati
• Utilizzare il credito d’imposta nella dichiarazione dei redditi o in compensazione

Per i condomìni, è l’amministratore che si occupa solitamente della parte burocratica, informando poi i condomini dell’importo spettante a ciascuno.

Limiti e percentuali

Il bonus ha un tetto massimo di spesa agevolabile e una percentuale di rimborso che vengono stabiliti anno per anno. In linea generale, il credito d’imposta copre una parte significativa delle spese sostenute, ma è importante verificare i limiti specifici vigenti al momento della richiesta.

Inoltre, le risorse complessive destinate al bonus sono limitate, quindi il contributo effettivo potrebbe essere riproporzionato in base al numero di domande ricevute.

In pratica

• Valutate in assemblea l’opportunità di installare un sistema di filtraggio nelle parti comuni, verificando costi e benefici per tutti i condomini.
• Conservate con cura tutta la documentazione delle spese: fatture dettagliate, bonifici parlanti e certificazioni dei prodotti installati.
• Affidatevi all’amministratore per la gestione della pratica e per verificare i requisiti e le scadenze specifiche dell’anno in corso.
• Informatevi per tempo sulle modalità di presentazione della domanda, perché i termini possono essere stringenti e le risorse limitate.
• Considerate il bonus come un’opportunità non solo economica, ma anche per migliorare la qualità dell’acqua e ridurre l’impatto ambientale del condominio.

---

Articolo informativo di carattere generale, non costituisce consulenza legale o fiscale su casi specifici.

Chi vende casa durante l’anno in cui il condominio sta effettuando lavori che danno diritto a detrazioni fiscali si trova spesso in difficoltà: cosa succede ai bonus edilizi già versati? Come si recuperano le quote di detrazione? La questione riguarda molti proprietari e merita un chiarimento.

Come funzionano le detrazioni condominiali

Quando un condominio realizza interventi che beneficiano di agevolazioni fiscali (ristrutturazioni, efficientamento energetico, bonus facciate e simili), ogni condomino ha diritto a detrarre la propria quota di spesa in dichiarazione dei redditi, solitamente ripartita in più anni.

Il meccanismo è semplice: il condominio paga i lavori, l’amministratore rilascia una certificazione con l’importo spettante a ciascun proprietario, e questi lo inserisce nella propria dichiarazione per ottenere lo sconto fiscale annuale.

Cosa succede in caso di vendita

Se si vende l’immobile nell’anno stesso in cui sono stati effettuati i lavori condominiali, la situazione si complica leggermente. In linea generale, la legge prevede che:

• Le detrazioni già maturate fino alla data di vendita rimangono al venditore;
• Le quote residue, relative agli anni successivi, possono essere trasferite all’acquirente oppure mantenute dal venditore, a seconda degli accordi;
• È necessaria una certificazione dell’amministratore che attesti le spese sostenute e la quota di competenza.

Il ruolo della certificazione condominiale

L’amministratore di condominio gioca un ruolo cruciale in queste situazioni. Deve rilasciare un documento che certifichi:

• L’importo complessivo dei lavori agevolabili;
• La quota di spesa attribuita all’unità immobiliare venduta;
• I pagamenti effettuati dal condominio entro la data di vendita;
• Gli estremi dei bonifici e la tipologia di intervento.

Questa certificazione serve sia al venditore per recuperare le detrazioni spettanti, sia all’acquirente per eventualmente subentrare nei benefici residui.

Il trasferimento delle detrazioni all’acquirente

In molti casi, venditore e acquirente concordano che le quote di detrazione non ancora fruite passino al nuovo proprietario. Questo può avvenire:

• Per accordo esplicito nel rogito notarile;
• Con un conguaglio economico tra le parti;
• Automaticamente, se il venditore non manifesta la volontà di mantenere il beneficio.

L’acquirente, per fruire delle detrazioni residue, dovrà presentare nella propria dichiarazione dei redditi la certificazione condominiale e la documentazione che attesti il passaggio di proprietà.

Quando il venditore mantiene le detrazioni

Il venditore può scegliere di mantenere per sé le quote di detrazione non ancora utilizzate, anche dopo la vendita dell’immobile. In questo caso:

• Deve specificarlo espressamente nell’atto di vendita;
• Continuerà a detrarre le rate annuali nelle proprie dichiarazioni;
• L’acquirente non potrà beneficiare di quelle quote;
• Serve comunque la certificazione dell’amministratore per dimostrare il diritto.

Tempistiche e adempimenti pratici

Per gestire correttamente la situazione è importante:

• Richiedere all’amministratore la certificazione con congruo anticipo rispetto alla vendita;
• Chiarire nel preliminare di vendita come saranno gestite le detrazioni;
• Verificare che nel rogito sia esplicitata la volontà delle parti;
• Conservare tutta la documentazione (bonifici, delibere assembleari, certificazioni) per eventuali controlli fiscali.

Particolare attenzione va posta ai pagamenti: le detrazioni spettano solo per le somme effettivamente versate dal condominio entro il 31 dicembre dell’anno di riferimento.

In pratica

• Se vendi casa durante lavori condominiali con bonus, chiedi subito all’amministratore la certificazione delle spese sostenute per la tua quota.
• Stabilisci con l’acquirente, già nel preliminare, se le detrazioni residue passeranno a lui o resteranno a te: eviterai contestazioni future.
• Fai inserire nel rogito notarile la scelta concordata sulle detrazioni, per avere certezza legale degli accordi.
• Conserva tutti i documenti (certificazioni, bonifici, delibere) anche dopo la vendita: potrebbero servirti per anni nelle dichiarazioni fiscali.
• In caso di dubbi, consulta un commercialista prima della vendita: gestire male le detrazioni può far perdere migliaia di euro di benefici.

---

Articolo informativo di carattere generale, non costituisce consulenza legale o fiscale su casi specifici.

Negli ultimi mesi l’Agenzia delle Entrate ha rafforzato significativamente i controlli sui crediti fiscali legati al Superbonus e agli altri bonus edilizi. L’obiettivo è contrastare le frodi e garantire che i benefici fiscali vengano utilizzati correttamente, tutelando sia le casse dello Stato sia i contribuenti onesti.

Perché sono aumentati i controlli

Il meccanismo della cessione del credito e dello sconto in fattura, pur avendo agevolato molti interventi di riqualificazione energetica e antisismica, ha purtroppo aperto la strada a truffe e irregolarità. Sono emersi casi di lavori mai eseguiti, fatture gonfiate o documentazione falsa. Per questo motivo le autorità fiscali hanno deciso di intensificare le verifiche, concentrandosi su una percentuale molto alta delle operazioni.

Come funzionano le verifiche preventive

Le verifiche si concentrano su diversi aspetti:

• Documentazione tecnica: viene controllata la correttezza delle asseverazioni tecniche, dei visti di conformità e delle attestazioni rilasciate dai professionisti
• Congruità dei prezzi: si verifica che i costi dichiarati siano in linea con i prezzari di mercato e non risultino eccessivi
• Effettiva esecuzione dei lavori: attraverso sopralluoghi o richieste di documentazione fotografica si accerta che gli interventi siano stati realmente realizzati
• Requisiti soggettivi: si controlla che i beneficiari abbiano effettivamente diritto alle agevolazioni

Cosa succede in caso di irregolarità

Quando emergono anomalie o elementi sospetti, l’Agenzia delle Entrate può bloccare temporaneamente l’utilizzo del credito fiscale in attesa di approfondimenti. Se le irregolarità vengono confermate, il credito può essere revocato e possono scattare sanzioni sia per chi ha richiesto il bonus sia per i professionisti che hanno rilasciato attestazioni non veritiere.

È importante sottolineare che i controlli non riguardano solo chi ha commesso frodi volontarie: anche errori formali o documentazione incompleta possono causare problemi. Per questo è fondamentale affidarsi a professionisti qualificati e conservare tutta la documentazione relativa ai lavori.

L’impatto sui condomìni

Per i condomìni che hanno effettuato o stanno pianificando lavori con il Superbonus, questa situazione comporta alcune conseguenze pratiche. I tempi per ottenere l’approvazione dei crediti si sono allungati, e le imprese che acquistano i crediti sono diventate più prudenti, richiedendo garanzie aggiuntive o applicando sconti maggiori sul valore nominale.

Alcuni condomìni hanno visto bloccarsi crediti già ceduti a causa di verifiche in corso, con conseguenti difficoltà nel pagamento delle imprese. In questi casi è importante collaborare pienamente con l’Agenzia delle Entrate, fornendo tempestivamente tutta la documentazione richiesta.

In pratica

• Se il vostro condominio ha già completato lavori con il Superbonus, conservate meticolosamente tutta la documentazione: fatture, bonifici, asseverazioni, visti di conformità, foto dei lavori
• Prima di avviare nuovi interventi, verificate con attenzione l’affidabilità dell’impresa e dei professionisti coinvolti, privilegiando chi ha esperienza consolidata in questo tipo di lavori
• Non fatevi attrarre da proposte che sembrano troppo vantaggiose: prezzi eccessivamente bassi o promesse di ottenere bonus senza i requisiti necessari sono spesso segnali d’allarme
• In caso di controlli o richieste di chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate, rispondete tempestivamente e collaborate fornendo quanto richiesto
• Considerate che i tempi per la cessione dei crediti si sono allungati: pianificate con anticipo e non date per scontato che tutto si concluda rapidamente

---

Articolo informativo di carattere generale, non costituisce consulenza legale o fiscale su casi specifici.

Quando il condominio esegue lavori di ristrutturazione o manutenzione straordinaria, spesso i singoli condòmini effettuano bonifici per la propria quota di spesa. In questi casi può sorgere un dubbio: bisogna applicare la ritenuta d’acconto oppure si può versare l’intero importo sul conto corrente condominiale?

La questione riguarda principalmente i lavori che danno diritto a detrazioni fiscali, per i quali la legge prevede obblighi specifici sui pagamenti.

Quando serve il bonifico con ritenuta

Per beneficiare delle detrazioni fiscali sulle ristrutturazioni edilizie o sul risparmio energetico, i pagamenti devono transitare attraverso bonifici bancari o postali specifici, i cosiddetti “bonifici parlanti”. Questi bonifici prevedono l’applicazione di una ritenuta d’acconto (attualmente l’8%) che viene trattenuta dalla banca e versata direttamente all’erario.

Il bonifico con ritenuta serve quando:

• Il condòmino paga direttamente l’impresa che esegue i lavori
• Si vuole fruire della detrazione fiscale individuale
• Il pagamento riguarda prestazioni per le quali è prevista la ritenuta

I versamenti sul conto condominiale

Diverso è il caso in cui i condòmini versano la propria quota sul conto corrente del condominio, che poi provvederà a pagare l’impresa. In questa situazione, il bonifico del singolo condòmino verso il condominio non richiede l’applicazione della ritenuta d’acconto.

La ritenuta verrà eventualmente applicata in un secondo momento, quando sarà il condominio stesso a pagare l’impresa esecutrice dei lavori. Sarà quindi l’amministratore, nell’effettuare il bonifico dall’ente condominiale al fornitore, a utilizzare il bonifico con ritenuta.

Come funziona in pratica

Il meccanismo prevede due passaggi distinti:

• I condòmini versano la propria quota sul conto del condominio con un bonifico ordinario, indicando la causale relativa ai lavori
• L’amministratore raccoglie le somme e paga l’impresa con bonifico “parlante”, applicando la ritenuta d’acconto

Questo sistema semplifica gli adempimenti per i singoli proprietari e centralizza la gestione fiscale in capo all’amministratore, che rilascerà poi a ciascun condòmino la certificazione necessaria per fruire della detrazione nella propria dichiarazione dei redditi.

Attenzione alla documentazione

Affinché tutto sia in regola, è importante che l’amministratore conservi correttamente la documentazione: fatture, bonifici effettuati, ricevute delle ritenute versate. Ogni condòmino riceverà poi un’attestazione che riporta la propria quota di spesa e la quota di detrazione spettante, da utilizzare in sede di dichiarazione dei redditi.

È fondamentale che il bonifico dell’amministratore contenga tutti i dati richiesti: codice fiscale del condominio, codice fiscale o partita IVA del beneficiario, causale del versamento con riferimento normativo alla detrazione richiesta.

In pratica

• Se versi la tua quota sul conto del condominio per lavori condominiali, usa un bonifico ordinario senza ritenuta
• Sarà l’amministratore ad applicare la ritenuta quando pagherà l’impresa dal conto condominiale
• Conserva le ricevute dei tuoi versamenti e chiedi all’amministratore la certificazione annuale per la detrazione
• Verifica che l’amministratore utilizzi i bonifici “parlanti” corretti quando paga i fornitori
• In caso di dubbi sulla procedura, confrontati con l’amministratore prima di effettuare i versamenti

---

Articolo informativo di carattere generale, non costituisce consulenza legale o fiscale su casi specifici.

Negli ultimi anni i bonus edilizi, in particolare il Superbonus 110%, hanno rappresentato un’opportunità importante per la riqualificazione energetica e sismica degli edifici condominiali. Tuttavia, accanto ai benefici, sono emersi numerosi problemi che hanno dato origine a contenziosi tra condomini, imprese, professionisti e amministratori. Vediamo quali sono le questioni più ricorrenti e come orientarsi.

I principali tipi di contenzioso

Le controversie legate ai bonus edilizi si concentrano principalmente su tre aree:

• Inadempimenti contrattuali: quando l’impresa non completa i lavori nei tempi previsti, li esegue in modo difforme dal progetto o abbandona il cantiere
• Risarcimento danni: problemi tecnici emersi dopo i lavori, vizi costruttivi, danni a parti comuni o private causati dall’intervento
• Frodi e comportamenti illeciti: falsificazione di documenti, gonfiamento dei prezzi, utilizzo di materiali non conformi alle asseverazioni

Inadempimenti: quando i lavori non vanno come previsto

Uno dei problemi più frequenti riguarda le imprese che non rispettano gli obblighi contrattuali. Può trattarsi di ritardi significativi, modifiche non autorizzate al progetto o, nei casi più gravi, di abbandono del cantiere prima del completamento.

In queste situazioni, il condominio può rivalersi sull’impresa richiedendo l’adempimento forzato (cioè il completamento dei lavori) oppure la risoluzione del contratto con eventuale risarcimento dei danni. È fondamentale che l’amministratore documenti accuratamente ogni fase dei lavori e conservi tutta la corrispondenza con l’impresa.

Il ruolo delle garanzie

Prima di avviare lavori di importo significativo, è opportuno che il condominio richieda all’impresa delle garanzie fideiussorie. Queste polizze assicurative possono coprire sia il mancato completamento dei lavori sia eventuali vizi dell’opera, offrendo una tutela concreta in caso di problemi.

Danni e vizi: quando emergono problemi tecnici

Non sempre i problemi si manifestano durante i lavori. A volte emergono successivamente: infiltrazioni dovute a impermeabilizzazioni mal eseguite, cappotti termici che si deteriorano prematuramente, impianti che non funzionano correttamente.

In linea generale, la legge prevede che l’appaltatore risponda dei vizi dell’opera per un periodo determinato. Per i vizi gravi che compromettono la funzionalità dell’edificio, i termini di responsabilità possono essere più lunghi. È importante far verificare tempestivamente eventuali difetti da un tecnico indipendente e contestarli formalmente all’impresa.

Frodi e truffe: un fenomeno purtroppo diffuso

La generosità dei bonus edilizi ha attirato anche operatori disonesti. Le frodi più comuni includono:

• Fatturazioni gonfiate per ottenere crediti d’imposta superiori al dovuto
• Asseverazioni false sui requisiti tecnici degli interventi
• Utilizzo di materiali di qualità inferiore rispetto a quanto dichiarato
• Lavori mai eseguiti o eseguiti solo parzialmente ma fatturati per intero

Quando emerge una frode, le conseguenze possono ricadere non solo sui responsabili diretti ma anche sul condominio, che potrebbe vedersi revocato il beneficio fiscale. Per questo è essenziale affidarsi a professionisti e imprese serie, verificandone referenze e affidabilità.

La posizione del condominio in buona fede

Un aspetto importante riguarda la tutela del condominio che, in buona fede, si sia affidato a professionisti poi rivelatisi disonesti. In molti casi, la giurisprudenza tende a proteggere il committente che abbia adottato le normali cautele, distinguendo la sua posizione da quella dei soggetti che hanno materialmente commesso la frode.

Tuttavia, questa protezione non è automatica: il condominio deve dimostrare di aver agito con diligenza nella scelta dei fornitori e nel controllo dei lavori.

Come prevenire i problemi

Alcune precauzioni possono ridurre significativamente i rischi:

• Verificare attentamente le credenziali di imprese e professionisti
• Richiedere preventivi dettagliati e confrontarli con i prezzi di mercato
• Pretendere contratti chiari con tempi, modalità e penali ben definiti
• Nominare un direttore lavori indipendente che vigili sull’operato dell’impresa
• Documentare fotograficamente tutte le fasi dell’intervento
• Conservare ordinatamente tutta la documentazione tecnica e amministrativa

In pratica

• Scegliete con cura: affidatevi solo a imprese e professionisti con comprovata esperienza e buone referenze, evitando chi promette soluzioni troppo vantaggiose o tempi irrealistici
• Documentate tutto: conservate contratti, preventivi, SAL (stati avanzamento lavori), fatture, asseverazioni e ogni comunicazione scritta con fornitori e professionisti
• Vigilate sui lavori: l’amministratore o un condomino delegato dovrebbe visitare regolarmente il cantiere e verificare che tutto proceda secondo il progetto approvato
• Contestate subito i problemi: se notate irregolarità o ritardi, segnalateli immediatamente per iscritto all’impresa e ai professionisti, senza aspettare che la situazione peggiori
• In caso di frode, agite rapidamente: se sospettate comportamenti illeciti, rivolgetevi subito a un legale e valutate la presentazione di una denuncia alle autorità competenti per tutelare il condominio

---

Articolo informativo di carattere generale, non costituisce consulenza legale o fiscale su casi specifici.

La sostituzione degli infissi rappresenta uno degli interventi più comuni nei condomìni e nelle abitazioni private, sia per migliorare il comfort che per ridurre i consumi energetici. Negli ultimi anni, diverse agevolazioni fiscali hanno reso questi lavori più accessibili, ma il quadro normativo è in continua evoluzione. Con l’avvicinarsi del 2026, è utile capire cosa potrebbe cambiare e come prepararsi.

Le detrazioni attuali per gli infissi

Attualmente, chi sostituisce finestre, porte-finestre o portoncini d’ingresso può beneficiare di diverse forme di agevolazione, a seconda del tipo di intervento e della situazione dell’immobile. Le principali opzioni includono:

• Il bonus ristrutturazione, che consente di detrarre una percentuale della spesa sostenuta per lavori di manutenzione straordinaria;
• L’ecobonus, riservato agli interventi che migliorano l’efficienza energetica dell’edificio, come la sostituzione di infissi con modelli a maggiore isolamento termico;
• Il bonus casa per interventi su parti comuni condominiali, quando la sostituzione riguarda serramenti in aree comuni.

Queste agevolazioni hanno permesso a molti proprietari e condomìni di rinnovare gli immobili contenendo i costi, ma le percentuali di detrazione e le modalità di accesso sono cambiate più volte negli ultimi anni.

Cosa potrebbe cambiare dal 2026

Le normative fiscali in materia di edilizia e risparmio energetico sono soggette a revisioni periodiche, spesso legate alle politiche di bilancio dello Stato e agli obiettivi ambientali europei. Per il 2026 si prospettano alcuni scenari:

In primo luogo, è probabile una riduzione graduale delle percentuali di detrazione. Negli ultimi anni si è assistito a un progressivo ridimensionamento delle agevolazioni più generose, con l’obiettivo di concentrare le risorse sugli interventi a maggiore impatto ambientale.

In secondo luogo, potrebbero essere introdotti requisiti più stringenti per accedere alle detrazioni. Ad esempio, potrebbe essere richiesto che gli infissi rispettino parametri di efficienza energetica più elevati, o che l’intervento si inserisca in un progetto più ampio di riqualificazione dell’edificio.

Infine, non si esclude una revisione delle modalità di fruizione del beneficio: se fino a poco tempo fa erano disponibili opzioni come lo sconto in fattura o la cessione del credito, queste forme alternative alla detrazione diretta sono state progressivamente limitate.

Come orientarsi tra le novità

Di fronte a un panorama in evoluzione, è importante non farsi cogliere impreparati. Ecco alcuni aspetti da tenere presenti:

Se state valutando la sostituzione degli infissi, è consigliabile informarsi per tempo sulle agevolazioni effettivamente disponibili al momento dei lavori. Le norme possono cambiare da un anno all’altro, e ciò che vale oggi potrebbe non valere domani.

Verificate sempre che i nuovi serramenti rispettino i requisiti tecnici previsti dalla normativa vigente. Non basta sostituire le finestre: per accedere alle detrazioni, gli infissi devono garantire determinate prestazioni in termini di trasmittanza termica e isolamento.

Se l’intervento riguarda le parti comuni del condominio, è fondamentale che l’assemblea deliberi con le maggioranze corrette e che l’amministratore segua tutte le procedure necessarie, compresa la documentazione fiscale da conservare per eventuali controlli.

Attenzione ai fornitori e alla documentazione

Un altro aspetto cruciale riguarda la scelta del fornitore e la corretta gestione della pratica. Per beneficiare delle detrazioni è necessario:

• Affidarsi a ditte qualificate, in grado di rilasciare le certificazioni richieste;
• Conservare fatture, bonifici e attestazioni di conformità;
• Verificare che i pagamenti avvengano con le modalità previste dalla legge (ad esempio, bonifico parlante);
• Rispettare eventuali obblighi di comunicazione all’Agenzia delle Entrate o ad altri enti.

Un errore nella documentazione può compromettere l’accesso al beneficio, anche a lavori ultimati.

In pratica

• Informatevi per tempo: le agevolazioni fiscali per gli infissi cambiano spesso; verificate quali sono in vigore prima di avviare i lavori.
• Controllate i requisiti tecnici: i nuovi serramenti devono rispettare specifici parametri di efficienza energetica per accedere alle detrazioni.
• Conservate tutta la documentazione: fatture, bonifici, certificazioni sono indispensabili per dimostrare di avere diritto al beneficio.
• Affidatevi a professionisti qualificati: sia per l’installazione che per la gestione degli adempimenti fiscali, meglio non improvvisare.
• In condominio, deliberate correttamente: se i lavori riguardano le parti comuni, l’assemblea deve approvare l’intervento con le maggioranze previste e l’amministratore deve seguire tutte le procedure.

---

Articolo informativo di carattere generale, non costituisce consulenza legale o fiscale su casi specifici.