Quando in condominio si decide di affrontare interventi straordinari – dal rifacimento della facciata alla sostituzione dell’ascensore – non basta votare i lavori in assemblea. La legge prevede un passaggio ulteriore e obbligatorio: la costituzione di un fondo speciale destinato a coprire quelle spese.
Che cos’è il fondo speciale
Il fondo speciale è una riserva economica che l’assemblea deve istituire contestualmente all’approvazione di lavori straordinari. Si tratta di una somma separata rispetto al fondo ordinario (quello che copre le spese di gestione quotidiana), destinata esclusivamente a finanziare l’intervento deliberato.
L’obiettivo è garantire che il condominio disponga delle risorse necessarie per portare a termine i lavori, evitando di trovarsi a metà opera senza liquidità o di dover rincorrere i condòmini morosi a cantiere aperto.
Quando scatta l’obbligo
L’obbligo di costituire il fondo speciale scatta ogni volta che l’assemblea approva lavori di manutenzione straordinaria o innovazioni. Non importa l’entità della spesa: che si tratti di poche migliaia di euro o di interventi più consistenti, la regola è la stessa.
La delibera che approva i lavori deve quindi contenere anche la decisione sulla costituzione del fondo e sulle modalità di versamento da parte dei condòmini (in un’unica soluzione o a rate).
Come viene ripartito
Il fondo speciale viene ripartito tra i condòmini secondo i millesimi di proprietà e i criteri di ripartizione previsti per quel tipo di spesa. Ad esempio:
- per il rifacimento del tetto, secondo i millesimi generali;
- per la sostituzione dell’ascensore, solo tra chi ne usufruisce;
- per interventi sulla facciata, in base ai criteri stabiliti dal regolamento o dalla legge.
Ogni condòmino è tenuto a versare la propria quota entro i termini stabiliti dall’assemblea, indipendentemente dal fatto che abbia votato a favore o contro i lavori.
Cosa succede se non si costituisce
La mancata costituzione del fondo speciale rende la delibera incompleta e potenzialmente impugnabile. Senza un fondo dedicato, infatti, manca la garanzia che i lavori possano essere effettivamente realizzati.
In pratica, se l’assemblea approva i lavori ma non istituisce il fondo, un condòmino potrebbe contestare la validità della delibera davanti al giudice. Inoltre, l’amministratore potrebbe trovarsi in difficoltà nel dare avvio agli interventi senza la certezza di disporre delle somme necessarie.
Il ruolo dell’amministratore
Spetta all’amministratore vigilare affinché l’assemblea, nel momento in cui approva lavori straordinari, deliberi anche la costituzione del fondo speciale. Deve inoltre:
- indicare chiaramente l’importo complessivo del fondo;
- specificare le modalità e le scadenze di versamento;
- tenere una contabilità separata per il fondo speciale;
- rendicontare l’utilizzo delle somme raccolte.
Una volta completati i lavori, se dovessero residuare somme non spese, queste vengono generalmente restituite ai condòmini in proporzione a quanto versato, oppure destinate ad altri scopi deliberati dall’assemblea.
In pratica
- Se l’assemblea approva lavori straordinari, deve obbligatoriamente costituire un fondo speciale dedicato.
- Il fondo va ripartito secondo i criteri di ripartizione previsti per quel tipo di spesa.
- L’amministratore deve gestire il fondo in modo separato e rendicontarne l’utilizzo.
- Senza il fondo speciale, la delibera può essere considerata incompleta e impugnabile.
- Eventuali somme residue a fine lavori vengono restituite o destinate ad altri scopi su decisione dell’assemblea.
Articolo informativo di carattere generale, non costituisce consulenza legale o fiscale su casi specifici.
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