Quando il condominio può bloccare i compensi dell’amministratore

Può capitare che un amministratore di condominio prelevi compensi o somme senza che l’assemblea li abbia approvati in modo corretto. In questi casi, il condominio non è privo di difese: esiste uno strumento giuridico chiamato sequestro conservativo, che permette di bloccare temporaneamente i beni dell’amministratore per tutelare il patrimonio comune.

Cos’è il sequestro conservativo

Il sequestro conservativo è una misura cautelare prevista dal codice di procedura civile. In parole semplici, consente a chi teme di non poter recuperare un credito di “congelare” i beni del debitore, impedendogli di venderli o nasconderli prima che la questione venga risolta in tribunale.

Nel contesto condominiale, questo strumento può essere richiesto quando l’amministratore si è appropriato di somme che non gli spettavano o che non erano state regolarmente deliberate dall’assemblea.

Quando si può richiedere

Il sequestro conservativo non è automatico: serve un provvedimento del giudice. Per ottenerlo, il condominio deve dimostrare due cose:

• Il fumus boni iuris, cioè l’apparenza di avere ragione: bisogna presentare elementi che facciano pensare che l’amministratore abbia effettivamente prelevato somme senza autorizzazione;
• Il periculum in mora, ovvero il rischio concreto che, aspettando la fine del processo, il condominio non riesca più a recuperare quanto dovuto (ad esempio perché l’amministratore sta vendendo i suoi beni).

I compensi dell’amministratore: come devono essere approvati

Per legge, il compenso dell’amministratore deve essere stabilito dall’assemblea al momento della nomina o del rinnovo dell’incarico. Non può essere l’amministratore a decidere autonomamente quanto spetta a lui.

Se l’assemblea non ha mai deliberato il compenso, o se l’amministratore preleva importi superiori a quelli approvati, si configura una situazione irregolare. Lo stesso vale per rimborsi spese non documentati o per voci di costo mai discusse in assemblea.

Cosa succede dopo il sequestro

Una volta ottenuto il sequestro conservativo, i beni dell’amministratore vengono “bloccati”: non può venderli né trasferirli. Questo non significa che il condominio abbia già vinto la causa, ma che ha una garanzia in attesa della sentenza definitiva.

Parallelamente, il condominio dovrà avviare o proseguire il giudizio di merito per ottenere la restituzione delle somme. Se alla fine il tribunale darà ragione al condominio, il sequestro si trasformerà in pignoramento e le somme verranno recuperate.

In pratica

• Verificate sempre in assemblea che il compenso dell’amministratore sia stato deliberato e che le somme prelevate corrispondano a quanto approvato.
• Chiedete rendiconti dettagliati: l’amministratore ha l’obbligo di presentare ogni anno il bilancio consuntivo con tutte le voci di spesa, compreso il proprio compenso.
• In caso di irregolarità evidenti, rivolgetevi a un legale per valutare se sussistono i presupposti per richiedere un sequestro conservativo.
• Agite tempestivamente: più tempo passa, più diventa difficile dimostrare il rischio che l’amministratore disperda il patrimonio.
• Ricordate che il sequestro è una misura cautelare, non una condanna: serve a proteggere il condominio in attesa che il giudice si pronunci nel merito della controversia.

Articolo informativo di carattere generale, non costituisce consulenza legale o fiscale su casi specifici.