Quando si parla di bonus edilizi in condominio, spesso si pensa ai singoli proprietari persone fisiche. Ma cosa succede se tra i condòmini ci sono anche società, imprese o enti? Possono beneficiare degli incentivi fiscali per i lavori comuni? La risposta è sì, ma con alcune distinzioni importanti da conoscere.
Chi può accedere ai bonus edilizi
I bonus edilizi, come l’ecobonus o il sismabonus, sono agevolazioni fiscali riconosciute a chi sostiene spese per interventi di riqualificazione energetica, messa in sicurezza antisismica o ristrutturazione degli edifici. In linea generale, possono accedere a questi incentivi:
- le persone fisiche, proprietari o detentori dell’immobile;
- i condomìni, per i lavori sulle parti comuni;
- le società, sia di persone che di capitali;
- gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale.
Quindi anche una società che possiede un’unità immobiliare in condominio ha diritto, in linea di principio, a beneficiare delle agevolazioni per la quota di propria competenza.
Le differenze tra persone fisiche e società
La principale differenza riguarda le modalità di fruizione del beneficio. Le persone fisiche possono detrarre le spese dall’IRPEF (l’imposta sul reddito delle persone fisiche), mentre le società le detraggono dall’IRES (l’imposta sul reddito delle società) o dall’IRAP, a seconda dei casi.
Inoltre, per alcune tipologie di bonus o in determinati periodi, la normativa ha previsto limitazioni o esclusioni per certi soggetti. Ad esempio, alcune agevolazioni sono state riservate esclusivamente alle persone fisiche che utilizzano l’immobile come abitazione principale, escludendo di fatto le imprese che detengono immobili a scopo commerciale o strumentale.
I lavori condominiali e la ripartizione dei benefici
Quando il condominio delibera lavori sulle parti comuni che danno diritto a un bonus, ogni condòmino può beneficiare della detrazione in proporzione alla propria quota millesimale di spesa. Questo vale anche per le società proprietarie di unità immobiliari nello stabile.
Facciamo un esempio pratico: se il condominio approva un intervento di riqualificazione energetica della facciata e del tetto, ogni condòmino (persona fisica o società) potrà detrarre la propria quota di spesa secondo le regole fiscali che lo riguardano. La società dovrà indicare la detrazione nella propria dichiarazione dei redditi, spalmandola negli anni previsti dalla legge.
Attenzione alle destinazioni d’uso
Un aspetto importante riguarda la destinazione dell’immobile. Alcuni bonus sono stati pensati principalmente per le abitazioni, e possono essere esclusi o ridotti per immobili adibiti ad attività produttive, uffici o negozi. Le società che possiedono unità commerciali o strumentali devono quindi verificare con attenzione se l’agevolazione si applica anche al loro caso specifico.
In generale, per i lavori sulle parti comuni condominiali (come il rifacimento della facciata, l’installazione di un ascensore, la sostituzione della caldaia centralizzata), il beneficio spetta a tutti i condòmini a prescindere dalla destinazione delle singole unità, ma è sempre bene verificare le condizioni specifiche di ciascun bonus.
Cessione del credito e sconto in fattura
Negli ultimi anni, la possibilità di cedere il credito d’imposta o di ottenere lo sconto in fattura ha reso i bonus ancora più interessanti anche per le società. Questi meccanismi permettono di non dover attendere anni per recuperare la spesa tramite detrazione, ma di monetizzare subito il beneficio fiscale.
Tuttavia, la normativa su cessione e sconto è cambiata più volte e ha subito restrizioni progressive. È fondamentale verificare le regole vigenti al momento dei lavori, perché non tutte le agevolazioni consentono ancora queste opzioni.
In pratica
- Le società proprietarie di unità immobiliari in condominio possono accedere ai bonus edilizi, detraendo le spese dall’IRES o dall’IRAP.
- Per i lavori condominiali, ogni condòmino (persona fisica o società) beneficia della detrazione in base alla propria quota millesimale.
- Alcune agevolazioni possono essere limitate o escluse per immobili non abitativi o per soggetti diversi dalle persone fisiche: verificare sempre i requisiti specifici.
- La destinazione d’uso dell’immobile può influire sul diritto al bonus: gli immobili strumentali o commerciali potrebbero avere limitazioni.
- Prima di deliberare i lavori, è utile che l’amministratore o un consulente fiscale chiarisca a tutti i condòmini (compresi quelli società) quali benefici spettano e come fruirne.
Articolo informativo di carattere generale, non costituisce consulenza legale o fiscale su casi specifici.
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