Le regole del condominio sono raccolte soprattutto nel Codice civile, agli articoli che vanno dal 1117 al 1139. Qui sotto li trovi tutti in ordine, ognuno con una riga di spiegazione in parole semplici: una piccola bussola per orientarti quando senti parlare di millesimi, assemblee, innovazioni o spese.
Le parti comuni e i diritti dei condomini
- Art. 1117 – Parti comuni dell’edificio. L’elenco di cio’ che appartiene a tutti: suolo, fondazioni, muri maestri, tetto, scale, cortili, androni, ascensori e impianti comuni — salvo che un atto di acquisto dica diversamente.
- Art. 1117-bis – Ambito di applicabilita’. Le regole del condominio valgono anche quando piu’ edifici o piu’ unita’ condividono delle parti comuni (per esempio il supercondominio).
- Art. 1117-ter – Modificazioni delle destinazioni d’uso. Come l’assemblea puo’ cambiare l’uso di una parte comune: servono maggioranze alte e una procedura particolare.
- Art. 1117-quater – Tutela delle destinazioni d’uso. Cosa si puo’ fare quando qualcuno usa una parte comune per scopi diversi da quelli consentiti.
- Art. 1118 – Diritti dei partecipanti sulle parti comuni. La quota di ciascuno e’ proporzionale al valore della sua proprieta’; non si puo’ rinunciare alle parti comuni per evitare di pagarne le spese.
- Art. 1119 – Indivisibilita’. Le parti comuni non si possono dividere, salvo casi particolari e con il consenso di tutti.
Innovazioni e lavori
- Art. 1120 – Innovazioni. Quando e con quali maggioranze l’assemblea puo’ decidere migliorie e novita’; alcune (sicurezza, barriere architettoniche, risparmio energetico) sono agevolate con maggioranze piu’ basse.
- Art. 1121 – Innovazioni gravose o voluttuarie. Chi non vuole un’innovazione molto costosa o di puro lusso puo’, a certe condizioni, non parteciparvi e non pagarla.
- Art. 1122 – Opere su parti di proprieta’ o uso individuale. I lavori in casa propria sono liberi, ma non devono danneggiare le parti comuni ne’ arrecare pregiudizio agli altri.
- Art. 1122-bis – Impianti non centralizzati. Regole per antenne e parabole individuali e per gli impianti da fonti rinnovabili (es. pannelli solari) sulle parti comuni.
- Art. 1122-ter – Videosorveglianza sulle parti comuni. L’assemblea puo’ installare telecamere sulle parti comuni con una maggioranza qualificata.
Come si dividono le spese
- Art. 1123 – Ripartizione delle spese. Il principio base: si paga in base ai millesimi, oppure in base all’uso che ciascuno puo’ fare di un bene o servizio.
- Art. 1124 – Scale e ascensori. Manutenzione e sostituzione si dividono per meta’ in base al valore delle unita’ e per meta’ in base all’altezza di piano.
- Art. 1125 – Soffitti, volte e solai. Le spese si dividono in parti uguali tra i proprietari dei due piani che il solaio separa.
- Art. 1126 – Lastrici solari di uso esclusivo. Chi ha l’uso esclusivo del lastrico paga un terzo della spesa; i restanti due terzi vanno a chi ci abita sotto.
Sopraelevazione e crollo dell’edificio
- Art. 1127 – Costruzione sopra l’ultimo piano. A quali condizioni il proprietario dell’ultimo piano puo’ sopraelevare e quale indennita’ deve agli altri condomini.
- Art. 1128 – Perimento totale o parziale dell’edificio. Cosa succede e come si decide la ricostruzione se l’edificio crolla in tutto o in buona parte.
L’amministratore
- Art. 1129 – Nomina, revoca e obblighi dell’amministratore. Quando e’ obbligatorio nominarlo (piu’ di otto condomini), la durata dell’incarico, il conto corrente condominiale, la polizza e i casi di revoca.
- Art. 1130 – Attribuzioni dell’amministratore. Cosa deve fare: eseguire le delibere, riscuotere le quote, curare le parti comuni, tenere i registri e preparare il rendiconto.
- Art. 1130-bis – Rendiconto condominiale. Com’e’ fatto il rendiconto annuale e il diritto dei condomini di prendere visione dei documenti contabili.
- Art. 1131 – Rappresentanza. L’amministratore rappresenta il condominio nei rapporti con l’esterno e in giudizio.
- Art. 1132 – Dissenso dei condomini rispetto alle liti. Il condomino in disaccordo su una causa puo’ separare la propria responsabilita’ dalle conseguenze della lite.
- Art. 1133 – Provvedimenti presi dall’amministratore. I suoi provvedimenti sono obbligatori, ma si possono contestare davanti all’assemblea.
- Art. 1134 – Gestione di iniziativa individuale. Chi anticipa di sua iniziativa una spesa comune ha diritto al rimborso solo se era urgente.
L’assemblea
- Art. 1135 – Attribuzioni dell’assemblea. Cosa decide l’assemblea: preventivo, consuntivo, nomina dell’amministratore e opere di manutenzione straordinaria.
- Art. 1136 – Costituzione dell’assemblea e validita’ delle delibere. I quorum: quante persone e quanti millesimi servono perche’ una decisione sia valida.
- Art. 1137 – Impugnazione delle delibere. Come e in quanto tempo (30 giorni) si puo’ contestare in tribunale una delibera contraria alla legge o al regolamento.
Regolamento e norma di chiusura
- Art. 1138 – Regolamento di condominio. Obbligatorio oltre i dieci condomini; cosa puo’ e non puo’ prevedere — per esempio non puo’ vietare di tenere animali domestici.
- Art. 1139 – Rinvio alle norme sulla comunione. Per tutto cio’ che non e’ previsto in modo specifico, si applicano le regole generali sulla comunione.
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